原文標題：緊箍咒上路倒數 專家這樣看未來房市趨勢 原文連結：https://ctee.com.tw/house/housinginvest/879982 發布時間：2023.06.10 記者署名：顏瓊真 原文內容： 《平均地權條例》子法對房市來說猶如「緊箍咒」，內政部已敲定在今年七月一日上路， 外界認為，一至五月建物買賣移轉棟數較去年衰退三成，顯見該法的影響不可小覷。 台灣房市今年五月，因工作天數增加，使得六都的「建物買賣移轉棟數」合計為21,368棟 ，是今年以來單月最高交易量，且較四月份成長33.7%，不過，若是今年一至五月合計成 交量為86,640棟，卻比去年同期年減21.4%，並創五年來新低。 一至五月移轉棟數創五年新低 永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，六都在五月的建物買賣移轉棟數月增33.7%，整體而 言，除了台南市外，其餘五都五月建物買賣移轉棟數均是今年來單月最佳。 另與去年五月相比，六都建物買賣移轉棟數年減6.4%，其中台北市年減16.8%，新北市與 桃園市均年減2.8%，台中市年減6.6%，台南市年減12.6%，高雄市年減3.4%。 而今年一至五月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為86,640棟，較去年 同期年減21.4%，仍是自2019年來最低交易紀錄，創五年新低。其中台南市與高雄市分別 年減15.4%與18.3%，減幅最小，其餘四都年減幅均逾二成，台北市年減25.2%，新北市年 減22.8%，桃園市年減22.7%，台中市年減21.2%(見附表)。 東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，與四月相比，五月的工作天數增加了足足六天，再加 上部分房市熱區交屋潮的助攻，使得五月的建物買賣移轉棟數產生了較為明顯的成長。 不過，受到政府打炒房、升息、科技業景氣趨緩等因素的干擾，買賣雙方仍處於極限拉鋸 的環節，在價格方面不易達成共識，目前市面上的低總價物件比較容易成交，這也在一定 程度上導致了與去年第一季相比，今年第一季多個地區的平均房價甚至出現了小幅回落的 情況，依照當前情況來看，台灣房市的確正在逐漸向政府所期待的「軟著陸」靠攏。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，五月移轉棟數較四月大增，並非市場景氣變 好，而是四月地政機關只開門上班十七天，進件辦理房屋移轉的案量相對較少，五月地政 機關開門工作天數高達二十三天，工作天數比起四月多出35%，因此出現移轉棟數增加的 現象。 房價漲 買盤外溢 大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，各都交易熱區在五月份有所成長，尤其相對低價區 買方較容易買單，有就業人口紅利的地區成交復甦機會大，如桃園市的龍潭區五月月增幅 將近一倍，蘆竹區及觀音區也有近八成的漲幅，另外新北市蘆洲區、樹林區、汐止區單月 移轉棟數站上三位數，也都有六成的月增幅，除了交屋挹注外，買方因核心蛋黃區價格高 漲而轉進周邊區域的態勢明顯。 至於南二都以高雄市回溫較為顯著，台積電議題對區域還是略有強心劑作用，反觀台南市 交易顯得平淡。 馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，整體而言，2023年第一季房市概況較2022年第一季差 ，但較2022年第四季回溫，尤以台南表現最為強勁(新案、中古皆強)，目前台南蛋殼、蛋 白、蛋黃新案房價大致為「234」，但蛋黃的新案成交均價已經很接近五字頭。 高雄房市稍弱(新案市況差、中古屋止穩)，蛋殼、蛋白、蛋黃新案房價大致為「234」， 二字頭多為舊縣區如大寮、仁武，而林園因捷運助攻，單價逐步逼近二字頭。 新竹因推案量少、價格續漲而導致成交量減少，預期今年菁華區新案成交價高位應會見到 八字頭；2019年以前，大新竹蛋殼、蛋白、蛋黃區新案房價是「112」，現已成為「247」 。 此外，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，今年五月分數43分，較四月(47.6 分)減少4.6分，對應燈號維持綠燈。風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，其 中新成屋戶數分數上升，待售建案個數、議價率分數持平，預售屋推案量、來客組數、成 交組數分數下滑。 住展雜誌企研室經理成采錡表示，五月風向球分數下滑有三個原因，一是新建案拉長潛銷 期、延後公開時間，二是北市建案開價高且議價空間有限，價格太硬民眾啃不動，三是線 上建案小單位戶型先售完，剩總價稍高的中大坪數單位可售，建案銷售速度放緩。由於《 平均地權條例》修正案預計七月上路，另明年總統大選的選舉干擾也開始浮現，預估六月 北台灣市況不易出現驚喜。 https://i.imgur.com/bqtnZKF.jpg 下半年展望 交易量趨緩 黃勝暉也表示，預估今年下半年，伴隨利空信息逐漸被市場消化，以及總統大選前政策牛 肉陸續端出，剛需買盤有望遞延出籠，房市交易熱度與上半年相比，有可能會稍稍回溫。 不過，縱觀全年，整體交易量趨緩似乎已是大勢所趨，預估房價部分應不至於大範圍修正 ，但仍需要持續觀察部分已提前反映出價格的新興重劃區與科技園區等。對於今年的購屋 民眾來說，建議仍是秉持謹慎觀察、慎選地段、大膽出價三個原則，不要盲目追高，同時 也要多方評估投資置產的部分，以降低未來可能遇到的風險。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在通膨物價飆漲的情況下，民眾對於抗通膨的 房地產信心暫時回升，但鑒於下半年還有《平均地權條例》新法上路、中央大選、全球經 濟放緩等多空因素拉扯，且市場主力的自住買盤，追價態度也還偏向保守，所以買賣雙方 依舊處於磨合期，因此下半年的房市走向，估計仍朝「量縮價平」發展。 郎美囡表示，《平均地權條例》子法宛如房市緊箍咒，掐住投資資金流向，搭配升息及不 動產選擇性信用管制，房市交易驟減，今年首季買賣移轉棟數被打回原形，如今政策定案 ，自用買方成市場主力，不動產市場持續上演買賣拉鋸戰，雙方試探底線，每月交易高低 起伏，預期待總統大選後應能塵埃落定。 《平均地權條例》子法上路三大影響 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年四月五大銀行平均房貸利率正式突破2% ，銀行限縮不動產融資放款，貸款條件普遍不如過去理想，壓縮買方購買力，另一方面， 中古市場供給不多，雖有零星讓價出售，但整體房價仍在相對高點，仍是買賣雙方拉鋸戰 ，六月份央行恐再升息，屆時市況應有不同。 而針對《平均地權條例》子法在七月一日上路，徐佳馨指出，仍會產生三大影響。 首先，是預售市場將以自用客戶為主結構，可預期在現今經濟狀況下，將出現蓋不出來的 落跑建商，消費者要自求多福。 其次，不動產戰線更長，戰場更大。法規限制投資複雜度將大幅增加，受衝擊最大的高價 住宅，在私法人不能持有後，將得搭配更多的財務規劃，這也促使資金轉往非主流產品， 並可能衍生出新的規避方式造成意料之外的亂象。 其三，利差還是多數資金轉進者的想望，低價與利多兼具的區域，當資金潮水湧現，恐依 舊是投機份子的心頭好。 何世昌表示，今年整體房市是「無可奈何花落去」，主因為經濟衰退訊號亮起，而央行又 持續升息、企業緊縮支出，再加上政府打房政策干擾，房市觀望氛圍濃厚，價格修正壓力 是無法避免的事。 對購屋族而言，七月一日之前買預售屋，好處是保有一次換約的機會；七月一日後買預售 屋，議價空間可望較大，但也不要有太天真的期待，盼望價格能打到七折、八折，平均來 說，建商願意降價5%左右就算很不錯了。 何世昌進一步指出，2024年房市可能變為「似曾相識燕歸來」，復甦機率升高，主因除了 經濟展望較樂觀外，預售屋禁止轉售的鎖籌碼效應將會浮現，市場會較緊繃，以及開徵碳 費、電價可能再次調漲，都會讓建商推案成本增加，支撐房價止跌反彈。 心得/評論： 營建業本周股東會 興富發 6/13 國揚 6/13 潤隆 6/13 新潤 6/14 達麗 6/15 皇普建設 6/15 目前政府打房，房價越打越高，成本轉嫁消費者 我家不一樣不能賠錢賣，房市長多思維牢固 大家關注打房價，方向完全錯誤 事實上是打房仲! 數據顯示成交量崩跌，陷入成交量熊市 房仲苦不勘言，但喊燙的確是建商，很有趣 估計營建股股東會，場面會很有趣 我猜會呼籲政府不要再亂搞，房地產是護國群山 房價已經受到抑制，再打下去會出事 但是我的股價不一樣，我們能撐過去 營建股還沒什麼漲，明年以後降息 現在佈局，明後年收割! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(pttweb.org.tw), 來自: 124.6.28.23 (臺灣) ※ 文章網址: https://pttweb.org.tw/Stock/M.1686448627.A.3B9